umowa deweloperska

Skontaktuj się z nami!
tel. (22) 822 17 32
tel./fax (22) 822 17 59
tel. kom.: 501 505 996
kancelaria@kancelariamistewicz.pl

Umowy deweloperskie są umowami niestandardowymi i z tego powodu złożonymi, bez kodeksowych uregulowań, bez szablonowych opracowań. Każda umowa może być inna i nie ma gwarancji, że będzie korzystna dla strony kupującej. Oferujemy Państwu sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, wyjaśnienie praw i obowiązków każdej ze stron a szczególnie zwrócimy uwagę na warunki odstąpienia od umowy, zmiany w harmonogramie prac, zwiększenia kosztów budowy przez dewelopera, zmian projektowych, jakości wykończenia oraz kar umownych. Warto też sprawdzić czy w umowie nie ma klauzul niedozwolonych.

Przy zawieraniu umowy deweloperskiej może być zawarta również umowa rezerwacyjna, przedwstępna w formie aktu notarialnego lub w formie umowy cywilno-prawnej i kończąca umowa ostateczna-przyrzeczona. Ta ostatnia obowiązkowo musi być zawarta  wyłącznie w formie aktu notarialnego. Inna forma jest nieskuteczna i bezprzedmiotowa.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej Klient powinien dokładnie się zapoznać się z jej treścią aby zrozumiał co podpisuje. Jeżeli są wątpliwości co  treści umowy należy koniecznie się skonsultować, w szczególności wyjaśnić prawa i obowiązki każdej ze stron.

 

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna generalnie ma na celu weryfikację, czy inwestycja spotyka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. Obecnie umowa rezerwacyjna jest również elementem strategii deweloperów na przyciąganie klientów i wiązanie ich z oferowana inwestycją. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez potencjalnego nabywcę opłaty rezerwacyjnej, którą można uznać za pewnego rodzaju kaucję, która powinna być zwrotną a dotyczy zabezpieczenia  przyszłej sprzedaży. Opłata ta stanowi dla dewelopera informację, że klient jest poważnie zainteresowany zawarciem z nim umowy deweloperskiej. Natomiast w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, deweloper nie ma możliwości oferowania zarezerwowanego lokalu innym klientom a zwłaszcza jego sprzedaży. Umowa rezerwacyjna ma charakter gwarancyjny ale również może mieć w pewnym stopniu charakter zobowiązaniowy.

 

Umowa przedwstępna

Jest to umowa, która zobowiązuje obie Strony do zawarcia oznaczonej umowy ostatecznej przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określić istotne postanowienia, które będą w umowie przyrzeczonej. Brak stosownego terminu nie powoduje automatycznej nieważności umowy przedwstępnej, gdyż w takiej sytuacji wyznacza go strona / strony  umowy w ciągu jednego roku od dnia jej  zawarcia, pod rygorem utraty tego prawa. Umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej prawo własność na nabywcę. Dla ważności przedwstępnej umowy deweloperskiej, nie jest wymagana forma aktu notarialnego. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż zasadniczo różny jest reżim prawny w zależności od tego  czy umowę przedwstępną kupna –sprzedaży nieruchomości kupujący zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia odszkodowawcze, w drugim za może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po podpisaniu umowy sytuacja Stron zmienia się i nadal można dochodzić swoich praw ale już na podstawie zasad obowiązujących w umowie. W jednym i drugim przypadku proponujemy uzyskać fachową pomoc przed podjęciem samodzielnego działania, zaczynając np. od sprawdzenia czy nie ma w umowie klauzul niedozwolonych.

Wraz z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwana zwyczajowo ustawa deweloperską.

 

Umowa ostateczna – przyrzeczona

Umowa ostateczna przyrzeczona jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, z której wynikają wszystkie zawarte ustalenia i warunki wynegocjowane przez Strony. W umowie tej też można dokonać zmiany zapisów pod warunkiem wyrażenia zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa ta reguluje wszystkie wcześniej wynegocjowane warunki umowy takie jak; cena , sposób zapłaty, harmonogram rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania nieruchomości, koszty przeniesienia własności itp.

 

Obowiązki dewelopera zgodnie z nową ustawą deweloperską

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera realizującego inwestycje mieszkaniową szereg nowych obowiązków, mających za zadanie umożliwić kupującemu lepsze poznanie nabywanej nieruchomości. Między innymi do nowych obowiązków dewelopera  przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy;

  • Dostarczenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego
  • Udzielenie szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno –finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego

 

ELEMENTY UMOWY DEWELOPERSKIEJ

Przepisy nowej regulacji w sposób bardzo szczegółowy określają minimalną treść umowy deweloperskiej. Musi ona zawierać:

  • Określenie stron, miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej
  • Cenę nabycia prawa
  • Pełną informację o nieruchomości
  • Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy
  • Termin przeniesienia na nabywcę
  • Harmonogram i wysokość spłat pieniężnych przez nabywcę dla dewelopera
  • Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego
  • Określenie warunków odstąpienia od umowy także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę
  • Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznanie się nabywcy z ich treścią
  • Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności ora praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

 

W umowie warto zadbać o zapis, dzięki któremu kupujący ma prawo żądać zapłaty kary umownej na swoja rzecz w wypadku opóźnienia się przez dewelopera z inwestycją.

Zapraszamy,

Kancelaria Prawna
Zofia Krakowian-Witkowska
i Wsp. Sp. k., Warszawa