Prawnik od spraw deweloperskich w Warszawie

Nasza kancelaria w Warszawie proponuje fachową analizę i sprawdzenie umowy deweloperskiej m.in. pod kątem zapisów, które mogą być dozwolone prawem i całkowicie legalne, ale nie zawsze korzystne dla kupującego. W trakcie analizy umowy kancelaria szczególnie zwraca uwagę na te zapisy, które w przyszłości mogą wywołać niekorzystne zobowiązania kupujących w stosunku do dewelopera.

Pragniemy podkreślić, że po podpisaniu umowy deweloperskiej bez jej sprawdzenia bardzo trudno jest korygować niekorzystne zapisy. Dlatego oferujemy nasze usługi przed złożeniem podpisu, aby w przyszłości cieszyć się z kupionej nieruchomości. Doświadczenie prawnika w sprawach deweloperskich pozwoli wyeliminować potencjalne ryzyko dla kupującego. Prosimy również pamiętać, żeby nie ulegać presji deweloperów i ich argumentom, ponieważ są to Państwa pieniądze i to właśnie Państwo decydują, kiedy podpiszą umowę i na jakich warunkach.

Co to jest umowa rezerwacyjna?

Przy zawieraniu umowy deweloperskiej może być zawarta również umowa rezerwacyjna, przedwstępna w formie aktu notarialnego lub w formie umowy cywilno-prawnej i kończąca umowa ostateczna – przyrzeczona. Ta ostatnia obowiązkowo musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Inna forma jest nieskuteczna i bezprzedmiotowa. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej Klient powinien dokładnie zapoznać się z jej treścią, aby wiedzieć, co podpisuje. Jeżeli pojawią się wątpliwości co do treści umowy, należy koniecznie skonsultować się z naszym prawnikiem od spraw deweloperskich, by wyjaśnić wszystkie prawa i obowiązki każdej ze stron.

Jaki charakter ma umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna generalnie ma na celu weryfikację, czy inwestycja spotyka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. Obecnie umowa rezerwacyjna jest również elementem strategii deweloperów na przyciąganie klientów i wiązanie ich z oferowaną inwestycją. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez potencjalnego nabywcę opłata rezerwacyjna, którą można uznać za pewnego rodzaju kaucję, która powinna być zwrotna. Dotyczy ona zabezpieczenia przyszłej sprzedaży. Opłata ta stanowi dla dewelopera informację, że klient jest poważnie zainteresowany zawarciem z nim umowy deweloperskiej. Natomiast w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej deweloper nie ma możliwości oferowania zarezerwowanego lokalu innym klientom, a zwłaszcza jego sprzedaży. Umowa rezerwacyjna ma charakter gwarancyjny, ale również może mieć w pewnym stopniu charakter zobowiązaniowy.

Co warto wiedzieć o umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony do zawarcia oznaczonej umowy ostatecznej przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określić istotne postanowienia, które będą w umowie przyrzeczonej. Brak stosownego terminu nie powoduje automatycznej nieważności umowy przedwstępnej, gdyż w takiej sytuacji wyznacza go strona/strony umowy w ciągu jednego roku od dnia jej zawarcia, pod rygorem utraty tego prawa.

Umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej prawo własności na nabywcę. Dla ważności przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż zasadniczo różny jest reżim prawny w zależności od tego, czy umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości kupujący zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia odszkodowawcze, w drugim zaś może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po podpisaniu umowy sytuacja stron zmienia się i nadal można dochodzić swoich praw, ale już na podstawie zasad obowiązujących w umowie. W jednym i drugim przypadku proponujemy uzyskać fachową pomoc prawnika od spraw deweloperskich przed podjęciem samodzielnego działania, zaczynając np. od sprawdzenia, czy nie ma w umowie klauzul niedozwolonych. Wraz z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana zwyczajowo ustawą deweloperską.

Jak powinno się zawrzeć umowę ostateczną-przyrzeczoną?

Umowa ostateczna-przyrzeczona jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, z której wynikają wszystkie zawarte ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony. W umowie tej można dokonać zmiany zapisów pod warunkiem wyrażenia zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa reguluje wszystkie wcześniej wynegocjowane warunki umowy, takie jak: cena, sposób zapłaty, harmonogram rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania nieruchomości, koszty przeniesienia własności itp.

Jakie są obowiązki dewelopera zgodnie z nową ustawą deweloperską?

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową szereg nowych obowiązków, mających za zadanie umożliwić kupującemu lepsze poznanie nabywanej nieruchomości.

Między innymi do nowych obowiązków dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy:

• dostarczenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• udzielenie szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego.

Przepisy nowej regulacji w sposób bardzo szczegółowy określają minimalną treść umowy deweloperskiej. Musi ona zawierać:

• określenie stron, miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej,
• cenę nabycia prawa,
• pełną informację o nieruchomości,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy,
• termin przeniesienia na nabywcę,
• harmonogram i wysokość spłat pieniężnych przez nabywcę dla dewelopera,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• określenie warunków odstąpienia od umowy, także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznanie się nabywcy z ich treścią,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Doświadczenie prawników w sprawach deweloperskich sugeruje, by kupujący zadbali o zapis, dzięki któremu mogą żądać zapłaty kary umownej na swoją rzecz, jeżeli deweloper opóźni się z inwestycją.