Zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa deweloperska to dokumenty dotyczące zakupu nieruchomości. Zobowiązują jedną stronę do ustanowienia odrębnej własności lokalu, natomiast drugą stronę do zapłaty należności. W niektórych kwestiach prawnych te dwa rodzaje umów się różnią. Na co zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu?
Co to jest umowa deweloperska?
Aktem prawnym definiującym charakter umowy deweloperskiej jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwyczajowo zwana ustawą deweloperską. Jest to umowa, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania, ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa własności po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Z kolei nabywca zostaje zobowiązany do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia prawa.
Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera nowe obowiązki, które pozwolą nabywcy lepiej poznać kupowaną nieruchomość. Zanim umowa deweloperska zostanie podpisana, nabywca musi otrzymać prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego, a także musi mu zostać udzielona informacja o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, jak również samego przedsięwzięcia.
Jakie są różnice między umową przedwstępną a umową deweloperską?
Pierwsza różnica dotyczy przedmiotu umowy. Kiedy budowa nieruchomości jeszcze trwa lub nie rozpoczęła się, zawiera się umowę deweloperską. Przedmiotem umowy jest nieruchomość, która powstanie w przyszłości. W przypadku umowy przedwstępnej przedmiot umowy już istnieje. Taka sytuacja może zaistnieć również przy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, kiedy budynek został już oddany do użytkowania. Umowa deweloperska musi zostać podpisana u notariusza, a przedwstępna wymaga tylko formy pisemnej. Również termin przeniesienia własności w przypadku umowy przedwstępnej jest krótki i wynosi zwykle kilka miesięcy, a w przypadku umowy deweloperskiej jest zwykle dłuższy i wynosi tyle ile trwa proces budowy, stąd konieczność dodatkowych środków ochrony, jak np. otwarcie rachunku powierniczego.
Kolejną różnicą jest zakres ochrony prawnej. Umowa deweloperska, będąca uregulowana przez ustawę deweloperską, zapewnia nabywcy większą ochronę prawną. Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy prospektu informacyjnego oraz informacji o sytuacji prawno-finansowej. W przypadku umowy przedwstępnej, ochrona prawna jest o wiele mniejsza, gdyż nie obowiązują takie wymogi. Warto jednak pamiętać, że umowa przedwstępna może zawierać klauzule dotyczące ochrony prawnej nabywcy, które w praktyce mogą zapewnić mu podobny poziom ochrony co w przypadku umowy deweloperskiej.
Czym kierować się przy wyborze rodzaju umowy? Umowa deweloperska a przedwstępna
Wybór rodzaju umowy zależy przede wszystkim od etapu realizacji inwestycji. Jeśli nieruchomość jest jeszcze w trakcie budowy lub nie rozpoczęła się, zwykle zawiera się umowę deweloperską. Jeśli natomiast budynek już istnieje, stosuje się umowę przedwstępną. Warto również zwrócić uwagę na ochronę prawną, jaką oferuje dany rodzaj umowy. Umowa deweloperska zapewnia większą ochronę, jednak można również negocjować warunki umowy przedwstępnej tak, aby zapewnić sobie podobny poziom ochrony. W razie wątpliwości warto skonsultować się z zaufanym prawnikiem, który dobrze przeanalizuje Twoją indywidualną sytuację i na tej podstawie wskaże potencjalne możliwości, ich wady i zalety.
Podsumowując, zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa deweloperska mają swoje zalety i wady. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z jej treścią oraz zasięgnąć porady prawnika, który pomoże ocenić, który rodzaj umowy będzie najkorzystniejszy dla nabywcy. Ważne jest również, aby być świadomym różnic między tymi dwoma rodzajami umów oraz ich konsekwencji prawnych i finansowych.
